La suddivisione di una casa in due appartamenti è una soluzione ideale per sfruttare al massimo lo spazio disponibile e creare ambienti distinti e funzionali. Questa ristrutturazione, che in gergo indichiamo con “frazionamento”, richiede attenzione e pianificazione accurata per garantire il massimo comfort e una vivibilità ottimale per i futuri residenti. In questo articolo, esploreremo una serie di consigli pratici e professionali su come dividere la casa in due appartamenti, mantenendo uno stile elegante e raffinato.
Permessi e autorizzazioni
Premessa, vi consigliamo di affidarvi ed affiancarvi ad un professionista prima di avviare ogni singola pratica.
Prima di sognare a occhi aperti e immaginare come saranno i tuoi due appartamenti ricavati da uno solo, devi fare i conti con la Legge.
La divisione dell’appartamento deve essere attentamente valutata sotto il profilo costruttivo e urbanistico. Prima di procedere, verifica che l’immobile abbia le caratteristiche necessarie per realizzare una suddivisione, come la presenza di un secondo ingresso. Inoltre, verifica che il piano urbanistico permetta tale frazionamento, in quanto questo è un requisito essenziale.
Per quanto riguarda i permessi, il frazionamento rientra generalmente nella categoria di manutenzione straordinaria. Se non si effettuano interventi strutturali, sarà sufficiente presentare una Comunicazione Asseverata di Inizio Attività (CILA). Nel caso in cui siano necessari interventi strutturali, come modifiche in facciata, sarà invece richiesta una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Al termine dei lavori, è fondamentale informare il Comune della conclusione della ristrutturazione e del frazionamento. Presenta una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) per ciascuna delle nuove unità immobiliari, in modo da segnalare il completamento degli interventi.
Inoltre, procedi con la variazione catastale, aggiornando i dati presenti nella visura catastale. Questo includerà la soppressione del subalterno dell’unità di partenza e la creazione di due nuove unità per quelle ricavate con il frazionamento, garantendo un’identificazione univoca.
Detrazioni per effettuare un frazionamento
Il frazionamento o l’accorpamento immobiliare, come lavori di manutenzione straordinaria, consentono di ottenere la detrazione Irpef al 50% fino al 31 dicembre 2024 per le spese di ristrutturazione. L’importo massimo di spesa ammesso alla detrazione è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, suddivisa in 10 quote annuali di pari importo. Per usufruire della detrazione, è necessario effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario o postale, indicando la causale del versamento con riferimento all’articolo 16-bis del Dpr 917/1986, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita IVA del beneficiario del pagamento.
Il frazionamento o accorpamento dell’immobile permette di usufruire anche del bonus mobili, ovvero la detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ destinati all’arredo dell’immobile. La detrazione del 50% per i mobili e gli elettrodomestici è calcolata su un importo massimo di 8.000 euro per il 2023 e 5.000 euro per il 2024. Anche questa detrazione è suddivisa in 10 quote annuali di pari importo.
Per ottenere il bonus mobili, i pagamenti devono essere effettuati con bonifici bancari o postali, specificando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico. Non sono ammessi pagamenti con assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.
Dal decreto legge n. 11 del 16 febbraio 2023, è stato stabilito che non è più possibile usufruire della cessione del credito o dello sconto in fattura per i nuovi lavori connessi ai bonus casa, tra cui la ristrutturazione e l’ecobonus. Pertanto, l’unica opzione è quella delle classiche detrazioni fiscali nella denuncia dei redditi. Tuttavia, questa restrizione non si applica ai lavori già avviati.
Vi consigliamo comunque di affidarvi ad un professionista per avviare ogni singola pratica e capire cosa può essere utile per la vostra situazione.
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